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Un lugar con futuro, su futuro…

La propiedad, de 128.820 m2, esta parcialmente enclavada en el Parque Natural, ya que una parte de sus terrenos se encuentran fuera del mismo, clasificados como “Suelo Urbanizable No Sectorizado, lo que implica un potencial urbanístico para quien desee desarrollarlo. Su proximidad con las dos urbanizaciones de mayor antigüedad y calidad del municipio El Gasco y Las Marías, la sitúan en el zona mas cotizada con un desarrollo potencial de muy alto nivel.

SITUACIÓN URBANÍSTICA

La propiedad, originalmente denominada “Casa Nueva del Enebrillo” esta actualmente segregada en tres fincas de idéntica superficie denominadas:

  • Casa Nueva del Enebrillo, con una casa histórica de principios de siglo XX.
  • Los Ángeles del Enebrillo, con una casa de los años 70.
  • El Mirador, sin casa con 42,940,10 m2

Las tres fincas suman un total de: 128.820,32 m2

El conjunto de las tres fincas están afectadas por dos áreas de protección natural que tiene como resultado su clasificación urbanística según la vigente Ley del Suelo en:

  • 55.256,08 m2 de Suelo Urbanizable No Sectorizado.
  • 73.564,24 m2 de Suelo No Urbanizable de Protección.

ANTECEDENTES

  • Las tres fincas se encuentran afectadas por las líneas de protección del:
    • Parque Natural del Curso Medio Río Guadarrama.
    • Montes Preservados.
    • Una línea paralela situada a unos 70m de la linde con el ámbito urbano de la urbanización de El Gásco y situada al norte y oeste de la propiedad, genera una franja que afecta a las tres fincas que integran la propiedad y que limita con el ámbito del Parque Natural del Curso Medio del Río Guadarrama. Esta franja no protegida de suelo esta clasificada según la vigente Ley del Suelo como suelo urbanizable no sectorizado. Lo valida un informe de la Comunidad Autonoma de Madrid (CAM) sobre el límite del Parque Natural del Curso Medio del Río Guadarrama y la finca, del 16/11/1998. 
    • Existe un Convenio Urbanístico firmado con el anterior Alcalde Don Enrique Muñoz López y los propietarios, el 10 de junio del 2003, que establece las condiciones para el desarrollo urbano de dicha franja de suelo urbanizable no sectorizado y que en cumplimiento del artículo 247 de la Ley 9/2001 del Suelo de la CAM, fue publicado en el BOE de la CAM 151 de 27/6/2003 y elevado a definitivo por el Alcalde con fecha 16/9/2003, aunque no fue presentado al Pleno Municipal para su aprobación definitiva, por coincidir con las elecciones municipales.
    • Un informe favorable del 2 de marzo del 2012, del Ayuntamiento y la CAM, autoriza la agrupación y posterior segregación de las tres fincas matrices en dos, denominadas Parcela A y Parcela B, en función de su clasificación y calificación urbanística.

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CLASIFICACIÓN DEL SUELO

Según figura en el informe municipal, las tres fincas matrices: Casa Nueva del Enebrillo Bajo, Los Ángeles del Enebrillo y el Mirador, según la vigente Ley del Suelo podrían re agruparse en dos parcelas calificadas como:

Parcela A del Enebrillo Bajo – SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO
Parcela B del Enebrillo Bajo – SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

El planeamiento vigente en el Ayuntamiento de Torrelodones son las Normas Subsidiarias Municipales del 16/10/1997, que en este momento están en revisión.





PARCELA A

La Parcela A con una superficie de 55.256,08 m2, se encuentra fuera del Parque Natural del Curso Medio del Rio Guadarrama y esta calificada como SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO.

La Parcela A esta afectada por la línea de protección de la Ley de “Montes Preservados”, por lo que solo se podría desarrollar urbanísticamente la parte no protegida por los Montes Preservados, y de acuerdo a la Ley del Suelo, mediante un Convenio Urbanístico o un Plan de Sectorización.

Su desarrollo urbanístico sería para uso de vivienda unifamiliar aislada, con una normativa resultante del planeamiento urbanístico negociado.

De las negociaciones realizadas con la administración hasta el momento y siempre dependiente de las autorizaciones pertinentes, se podría desarrollar una urbanización de alrededor de 10 o 12 parcelas.

En la actualidad existe una vivienda unifamiliar de los años 70, denominada Casa 2 que actualmente se utiliza como casa para los invitados.

PARCELA B

La Parcela B con una superficie de 73.564,24 m2, se encuentra íntegramente dentro del Parque Natural del Curso Medio del Río Guadarrama y esta calificada como SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCCIÓN y por tanto sin ninguna posibilidad de desarrollo urbano.

En la actualidad existe un conjunto residencial donde se encuentra la vivienda original de la finca denominada Casa Nueva del Enebrillo Bajo, la vivienda de guardas, los garajes, los almacenes, los vestuarios, los jardines y la piscina.

La vivienda principal es un edificio histórica de principios del siglo xx con un alto valor patrimonial y carácter arquitectónico singular, queda denominada como Casa 1.

ACTUACIONES RECOMENDADAS A REALIZAR

Si existiera intención de desarrollar o consolidar los derechos urbanísticos existentes, recomendamos las siguientes actuaciones urbanísticas.

  • Solicitar licencia municipal para la agrupación y segregación de las parcelas e inscribirlas en el registro de la propiedad como Parcela A y Parcela B, para lo que ya existe un informe favorable del Ayuntamiento y la CAM.
  • La 1ª opción para el desarrollo de la Parcela A es incorporar a la 7ª Revisión de las NNUU (Normas Urbanísticas) que el Ayuntamiento esta obligado a realizar, para acoplar su planeamiento a la Ley del Suelo, nuestro terreno clasificado de suelo urbano no sectorizado, mediante una nueva negociación con la corporación municipal, basada en los acuerdos hasta ahora consensuados con el Ayuntamiento. Con posterioridad se tendría que hacer un proyecto de urbanización y urbanizar. Sería conveniente para agilizar esta tramitación encargárselo a un arquitecto urbanista bien relacionado con la municipalidad.
  • La 2ª opción para el desarrollo de la Parcela A es hacerlo mediante un Plan de Sectorización según prevé la Ley del Suelo. Esto es un proyecto de iniciativa privada, que suponen seguramente mas cesiones, mas dinero y mas dificultades…., aunque quizás menos tiempo de ejecución. Este es un derecho que siempre se puede ejercer mientras no cambie Ley del Suelo.
  • Cualquier modificación necesita la aprobación Inicial del Ayuntamiento, un periodo de exposición pública, la contestación a las posibles alegaciones que se produzcan y con posterioridad es necesario obtener una autorización de la conserjería de medio ambiente de la CAM, antes de la aprobación Definitiva del Ayuntamiento.
  • Una vez aprobado, se tendría que redactar del Proyecto de Urbanización, urbanizar y escriturar las nuevas parcelas urbanas resultantes.
  • Proyectar y construir las viviendas

DOCUMENTACIÓN URBANÍSTICA

En el caso de que fuera necesaria, la propiedad podría facilitar la siguiente documentación:

  • Planos Urbanísticos Vigentes.
  • Normativa urbanística negociada, aunque no aprobadas.
  • Planteamiento Urbanístico negociado, aunque no aprobadas.
  • Fotografía Aérea del Conjunto.